中國物業管理風風雨雨三十年多過去了。這三十多年，物業管理可以說是一個從牙牙學語，到可以直立行走的三十年。其經歷的磨難、困惑只有物業管理人自己知識，還是那句話：萬事開頭難。然而我們終究挺過來了，而且還活得不錯。
的確，物業管理已走過了三十多個春秋，日益成為現代化城市建設和廣大居民日常生活不可或缺的組成部分。然而，只要細心觀察，潛心研究，不難發現在我們物業管理中存在著種種人和種種事，筆者絕非杜撰，而是列舉種種人和事，為我們健康發展的物業管理行業注入預防劑。
物業管理的十種人
物業管理的十種人，屬于不正常的十種人，既有業主、物業管理企業，又有相關部門和物業管理企業的員工。諸種不正常的現象，集中表現在這十種人身上。
1、老子
這里的老子指的是一部分業主。他們惟我獨尊，座擁業主至上，業主為大的心態，這種現象不僅在整個社會上普遍存在，而且還比較突出和典型的是反映在個別業主身上。老子心里我最大，你立法也好，政府也好，物業管理公司也好，一切都應以業主為中心，服從業主利益，服從業主意識。這種人把自己當老子，你事事處處都得聽我的，不能有任何不符合我的地方。從表面上看這是一種大我，但實際上，反映在某些具體問題上則是一個小我。如他家里的門，按裝修管理條例規定不應該這樣封他要封；不應該這樣裝修他要這樣裝修。物業管理公司不能管他?？傊?，房子是我的，我想怎么樣就怎么樣。抑或是，我花錢請了你，讓你怎樣就怎樣。因此，小我也好，大我也罷，關鍵是老子心理在作崇。
國家已把物業管理寫入十五發展規劃，充分說明物業管理已越來越受到廣泛地關注，而且已逐步成為一個新興產業。去年，朱總理因北京有位業主找到國家信訪局和國務院，談了他對物業管理的看法。提了很多意見，提意見是正常的，正確的意見我們應該采納，我們的立法是要為老百姓服務的，為整個社會的秩序和物業管理的發展著想的，是為規范和發展物業管理保駛護航的。朱總理批示建設部要重視和研究，要歸納和答復這些意見，向國務院匯報。但是，綜觀這個業主所提的諸多意見和心態，是典型的老子心態。你立法也好，出臺政策也好，企業制度、合同制度、物業管理制度、收費、業主委員會、執法問題等等，一切應圍繞業主。其中的內核就是業主為大，要以業主為中心，要報從業主。然而，他卻忽略了一個根本的問題，這個問題是我們現在很多社會人士、包括理論界、法律界和物業管理行業的人士，有個最大的誤區，就是把物業管理作為物業管理企業的服務活動，不認為物業管理是一種有各個物業管理主體都參加的一種共同的狀態和秩序?？傄詾槲飿I管理公司提供的是服務，是向業主提供服務，業主不為大誰為大，業主的利益是至高無上的，你立法要服從這個利益，這是最大的誤區。但實際上，業主只是諸多主體中的一個，這些主體不僅包括發展商、小業主、大業主、業主委員會、物業管理公司，而且還包括政府部門、其他相關部門、非業主使用人等等，起碼有八個方面的主體。這些都要在物業管理的法律關系中體現，他們的合法權益都要保護，應盡的義務都要體現，怎么能說業主是唯一的主體呢？為什么說業主的利益是唯一要保護的呢？現在這個問題一直沒有解決。從國內物業管理立法實踐看，到現在這個問題在全社會仍然沒有得到解決。尤其是業主至上的心態。那么，體現在具體問題和小區管理上，處理物業管理的具體關系問題上，包括處理各種矛盾和糾紛體現在小我上。因此，從大我到小我，都體現了業主至上的心態，這是不對的。
2、兒子
這里的兒子指的是物業管理企業。物業管理企業從開始、發展到現在，仍然沒有脫離依附于各個方面，集中表現在利益上、管理上、機制上、服務上、意見上等各方面，始終沒有脫離于依附發展商的狀態，始終是“兒子”，什么都得聽“老子”的。我們相當一批物業管理企業“兒子”的身份總是解決不了，老是處于幼兒時期。凡事都得聽發展商的，其原因不僅僅是物業管理企業本身，而是社會所造成的這個狀態。如有的物業管理企業有錢不敢花，有決策不敢做，想用的人不敢用，想采用的內部管理制度不敢實行，始終聽“老子”的，看“老子”的臉色行事。久而久之，這種“兒子”的心理狀態嚴重束縛了物業管理作為一個獨立的行業，作為國民經濟的產業自己壯大、發展、發揮應有的作用。不能享有獨立的社會地位，嚴重阻礙了行業的發展。
3、孫子
這里的“孫子”仍是指物業管理企業。有很多物業管理企業，對發展商是“兒子”，對個別業主是“孫子”，什么都服從，業主怎么說就怎么做，說管理費高了要降就降，說這種事不能管就不管，始終“孫子”心態和行為。當然，不排除我們物業管理是服務行業，為業主服務，寓管理于服務中，對業主的需求最大限度地滿足。物業管理行業的根本宗旨是為業主提供服務。但是這個根本宗旨并不等于體現在我們的日常管理中違背法則，違背法律政策，違背大的數人的利益來迎合少數業主的利益。包括業主委員會主任、委員的一些不合理不正確的違反他人甚至社會公共利益的做法，迎合他們的喜好，這絕對不允許。在工作實踐中經常遇到類似的問題，如有的業主委員會主任、副主任提出要求，需要安排一個親戚，每月要求給幾千元補貼，免車位費等等，物業管理企業都可以解決，這種不正常的現象滋生了有的業主拼命擠進業主委員會的心理。他認為，我選上業主委員會主任或委員后，他們就不敢管我了，有重大違章和違反小區的行為都敢做了，抱著這種心態來競選業主委員會委員，卻有很多物業管理企業就迎合了這種心態，甘愿做“孫子”，甘愿花錢和犧牲原則買得一時平安，買得自己的管理權，以至不被炒魷魚。這種現象，隨著業主委員會制度的不斷推進，越來越突出和普遍。因此，今后一方面要加大對業主委員會和業主大會的依法成立和運作，依法行使自己權利的力度，加快推進這項工作；另一方面要加強對業主委員會的監管。尤其要對物業管理企業為保護自己的管理、服務的權利，而違背原則放任少數業主的違章行為加大處罰。物業管理企業和業主委員會行使自己的權力。從今年開始，每年的創國優、省優、市優的考評組，必須有業主委員會成員參加，最少有2-3人參加考評組，自己要打分，加大行使其權力。沒有成立業主委員會的小區，就沒有資格參加考評；另一方面，如果發現有業主違章的，不管是誰違章，要看物業管理公司為什么沒管？為什么沒有管到位？加大這方面的扣分力度。同時發現這種情況應記錄在案，今后這種人不能當業主委員會委員，甚至候選人也不能當，關于這方面的政策將在近期出臺。
4、呆子
所謂“呆子”，這里指的是有名無實的物業管理企業。采取無為而至的模式，不管事，收費低，小區環境差，物業老，業主條件高，我不管不行嗎？該服務的不服務，該監管的不監管，該維修的不維修，每月每平方米幾毛錢的管理費，幾年下來就有幾十萬的利潤。如一個非常老的物業管理公司競有幾千萬的存款，結果被集團公司掉走。這是什么原因呢？就是“呆子”管理模式。集中體現在不管、不服務、不維修、不投入、光發工資等等。這種現象在立法中要糾正，并且將作出規定，必須將管理費的多少用于小區投入，達不到比例的，降低管理費。
5、混子
這里的“混子”是指行業內有相當一批物業管理企業和員工。這種員工既存在于國有企業，也存在于其他經濟成分的企業內。這些人在企業內、行業內混飯吃，不做事，不積極的拼搏向上，不學無術，工資拿得還相當高。如有的國有企業的清潔工比其他機制比較先進企業的管理處主任、技工工資還高，這種現象合理嗎？不合理。同樣是業主交的錢，憑什么業主拿錢養你這個清潔工，這是企業機制的問題，還是一個“兒子”模式問題，始終擺脫不了開發商。目前，深圳物業管理行業的發展水平在全國來講整體水平領先，但不可否認還存在鐵飯碗、大鍋飯現象，而且還相當嚴重。因此，放任了一大批物業管理企業變成了混子。本應當積極地參與市場競爭，為業主提供服務的，卻得過且過，本來一個人干的工作要三至五個人來干，本來每天忙得不亦樂乎才能拿到這份工資，結果天天喝茶看報紙閑聊天，月工資幾千元。什么成績也沒有，不承擔任何風險，這種現象鼓勵了很多小開發商和社會上的很多人，積極地想辦物業管理企業。原因之一是辦物業管理企業沒有風險，輕輕松松一年管個小區幾十萬元。因此，現在物業管理行業的小企業特別多，不知名、不競爭的物業管理企業，不提供高標準優質服務的物業管理企業越來越多，對這種“混子”現象也要逐步消除。
6、痞子
這里的“痞子”是指“現代滾刀肉”和“違章專業戶”。深圳人的整體素質雖然很高，但業主內的“痞子”還相當多。不敢說普遍存在，至少有一大批。所謂“滾刀肉”，就是快刀切不了的肉，刀在肉上滾，不好切?，F代的“滾刀肉”，什么也不怕，你能把我怎樣？他整天鬧事，無事生非，你奈何得了嗎？開業主大會誰不服從他的意見，就那棍子滿世界打，直到打散這個會。更有甚者，在電梯里拉屎、拉尿，管理人員去管，他就砸攝相鏡頭。如南油世紀廣場的幾位小業主，誰不同意他們做業主委員會主任，就天天鬧事，晚上用火柴堵門鎖孔，拿油漆在門上寫字罵人，或雇人把樓里的配套設施砸壞等等。這些人既是痞子，又是混子，同時還是“滾刀肉”。
7、騙子
現在的騙子，表現在兩種人身上；一是發展商。有相當多的發展商騙業主，如不是進口電梯說是進口電梯。本來可以辦理房產證不給辦，怕交地價。施工質量有問題等等，而在廣告中吹得天花亂墜。最近，福建又有一家發展商打出廣場免終生管理費，這類事件在深圳早已被批倒批臭了。我認為，這是純粹的欺詐行為，是虛假廣告，不正當競爭。發展商只有兩年的管理期，憑什么免終生管理費？也根本沒有這個權力承諾。再說服務管理費是一種公共消費，開發商根本沒有權利承諾此事。廣告做得再好，也是挖空心思，通過不正當手段來騙人，更何況是終生免費？福建的這個開發商是拿出一批房子給物業管理公司出租，用這些錢來支付小業主的管理費。這樣做也不行，第一是房子的產權問題沒有解決，產權算不算發展商的，用什么把房子辦成小區每個業主的產權？以后發展商破產了，他早就把這個房子抵押賣了，用什么收入來交管理費？第二是房子租不租得出去，租不出去怎么辦？第三是兩三年后業主委員會成立了，業主委員會要招標，新的物業管理公司進來不承認這一套怎么辦？業主委員會在這種情況下怎么招標？第四是現有的物業管理公司與小業主之間是什么關系？既沒有經濟關系和經濟往來，又沒有收你管理費，不是拿你的錢來管理小區，你不聽我的，我還聽你的，沒花你的錢，憑什么聽你的。因此，這是“騙子”。
8、游子
“游子”是指那些無所事事，滋生是非的人。在每個小區內都大量存在這種人。整天在小區內蕩來蕩去。有些是老人，內地退休的，深圳退休的。有些本來就沒工作，有些是自由職業者，有些是不正當職業者等等。他們天天在小區內呆著，有的總想在小區內鬧點事。有些沒有正當職業的，晚上出去搞一、二單的就可以了。凡此種種，不依而是。但是，物業管理公司沒有很好地將他們組織起來，或是他們不愿意參加這些活動，或是物業管理公司組織的活動不夠好，不適合他們的口味和需求，再或是他們無事找事。因此，這種人削尖腦袋競選業主委員會成員。選上后天天坐在辦公室，管理人員上班他也上班，看你這里不順眼，那里不舒服，甚至雞蛋里面挑骨頭，這種人叫“游子”。
在行業內還有一種專門游說各種事的人，在物業管理公司和業主之間游來說去。更有甚者，專門做丟車生意，想辦法做這種事情。如他花三五萬元買輛即將報廢的車，上個保險，或者不交保險，交五元錢放在小區內，然后，想辦法把車開出去沖出去或偷走，利用法律的空子，找物業管理公司索賠30—50萬。不僅如此，現在很多社會中間狀態的人靠物業管理吃飯，或打物業管理的主意，如果還不認識到這批人的存在，及時采取一些正確的對策，麻煩將會越來越多。
9、聾子
這里的“聾子”主要是指政府有關部門和個別人。叫“兩耳不聞行業事，一心只想鐵交椅”。行業內有什么喜事，有什么不好的事，有新的現象需要研究哪些問題，哪些需要早日規范的，需要怎么去處理的。不管不問。因此，目前存在的這種工作效率和工作人員的意識，主管部門的意識和自身的素質參差不齊。他們對物業管理行業的發展認識不深入，造成很多地方的物業管理不能按正常的發展速度向前推進，或法規政策不能正常出臺 ，很多事情不能正常解決。這都和政府部門的力度有很大的關系，甚至和其他主管部門的力度有很大關系，他們只想到自己的鐵交椅、只相到自己的鐵飯碗、只想到自己的工資，不為社會、不為企業、不為老百姓辦實事，也不想真正地去解決困難和問題，這是物業管理行業一個非常大的危害，對行業發展有阻礙。
10、傻子
所謂“傻子”是指只接物業不賺錢?，F在市場競爭很激烈，不論哪里有物業，不問青紅皂白地去接，這個物業有沒有毛病，進去后賺不賺錢，呆不呆得住，心中沒數。如別人說業主委員會炒了哪家物業管理公司他就趕快去湊熱鬧，趕緊找關系進去，或是開發商和業主委員會招標，也趕快去報名，進去后就出不來，即使出來了，也是傷痕累累，負債累累。如北京中海物業管理的某小區，70%的業主不交管理費，管了兩年多，建設部和北京市有關部門領導都去協調過此事，最后欠下的管理費打7折也收不回，虧損幾百萬，好不容易退出來了。北京一個比較知名的大物業管理公司又進去了，當時中海負責人就說，一兩年內誰能在小區賺到錢，賺多少我們給多少。結果，這家公司去了不到半年，還是虧了幾百萬，業主委員會內部也是斗爭得一塌糊涂，使這家公司左右為難?，F在深圳很多已經在市場上拓展了一定規模的大物業管理企業，對拓展項目很慎重。當然，由于物業管理競爭加劇，很多企業要上規模，上檔次，沒有面積不行，或者明知道接了不行，不接也不行，只得當傻子?，F在仍有一大批這樣的企業，但從市場發展潮流來看，不拓展不行。有人算過一筆帳；一百家物業管理企業接管物業，可能會有30%的不賺錢。
綜上所述，有些問題深圳物業管理企業認識到了，有些問題還沒有意識到。如社會上的“滾刀肉”，耗時間耗精力，你沒辦法解決，他不違章、不欠費、天天要鬧事、要競選當業主委員會主任、要鉆法律和政策的空子。對此，整個社會要認識到這些問題和人，要糾正這些現象，否則將會嚴重阻礙物業管理行業健康快速發展。
花好月圓
花好月圓
huahaoyueyuan